10·15 부동산 대책 1년, 규제지역 서울 25곳·경기 15곳과 주담대 한도 6억·4억·2억 총정리

1년 사이 바뀐 항목은 공식 발표로 확인된 것만 따로 모았습니다.

기준일 2026년 10월 2일 · 부동산관계장관회의 「주택시장 안정화 대책」(2025년 10월 15일, 국토교통부 주택정책과) 원문, 국토교통부 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」(2026년 6월 30일)과 이후 정부 발표를 직접 확인해 정리했습니다.

대책이 발표된 날은 2025년 10월 15일입니다. 규제지역 효력이 시작된 10월 16일로 보면, 지금이 딱 1년이 되는 시점입니다.

그런데 막상 집을 알아보다 보면 “우리 동네가 규제지역인가”, “그래서 대출이 얼마 나오나”에서 막힙니다. 검색하면 나오는 설명이 서로 다르기도 합니다.

그래서 이번 글은 평가나 전망을 빼고, 대책 원문과 이후 공식 발표에 적힌 항목만 정리했습니다. 집값이 어떻게 됐는지, 효과가 있었는지는 다루지 않습니다.

1분 요약 — 이 표가 뼈대입니다

항목	내용
규제지역 지정	서울 25개 자치구 + 경기 15곳
효력 시작일	2025년 10월 16일 (추가 3곳은 2026년 7월 1일)
지정 성격	조정대상지역과 투기과열지구 동시 지정
토지거래허가구역	2025년 10월 20일부터, 지정기간 2026년 12월 31일까지 (추가 3곳은 2026년 7월 5일~2027년 12월 31일)
주담대 한도	시가 15억 원 이하 6억 원 / 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원 / 25억 원 초과 2억 원
LTV	무주택 40%, 유주택 0%, 생애최초 70%
전입 의무	주담대 실행 후 6개월 이내

같은 지역이 조정대상지역이면서 투기과열지구입니다. 두 가지가 겹치면 대출·세제·청약 규제가 모두 함께 적용됩니다.

규제지역은 어디까지인가 — 서울 25곳, 경기 15곳

대책 원문의 참고1에 10·15 지정 지역이 그대로 나오고, 2026년 7월 1일에 경기 3곳이 추가됐습니다. 아래 표는 현재 기준 목록입니다.

구분	지역	개수
서울	전 자치구(강남·서초·송파·용산 포함)	25개 자치구
경기(10·15 지정)	과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남	12곳
경기(2026년 7월 1일 추가)	화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리	3곳

10·15 지정분의 출처는 부동산관계장관회의 「주택시장 안정화 대책」(2025년 10월 15일) 참고1이고, 효력 발생일은 2025년 10월 16일입니다. 추가 3곳은 국토교통부 보도참고자료(2026년 6월 30일) 기준으로 2026년 7월 1일부터 효력이 발생했습니다. 기준일은 2026년 10월 2일입니다.

서울은 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 구가 기존 지정 상태를 유지하고, 나머지 21개 구가 새로 지정되는 방식이었습니다. 결과적으로 서울은 전역입니다.

토지거래허가구역도 10·15 때 같은 37곳에 지정됐습니다. 다만 허가 대상은 아파트, 그리고 같은 단지에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택입니다. 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 원문에 적혀 있습니다.

추가된 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 경기도가 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 같은 규제지역이라도 토지거래허가 지정기간은 지역마다 다를 수 있습니다.

대출은 어떻게 달라졌나 — LTV 40%보다 한도가 먼저 걸립니다

여기가 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. LTV와 한도는 별개의 규제이고, 둘 중 작은 금액이 실제 대출액이 됩니다.

구분	내용
주택구입 목적 LTV	무주택(처분조건부 1주택 포함) 40%, 유주택 0%
생애최초	LTV 70%, 6개월 이내 전입 의무
주담대 최대한도	시가 15억 원 이하 6억 원 / 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원 / 25억 원 초과 2억 원
최대 만기	30년 이내
생활안정자금 목적	1주택 최대 1억 원, 다주택 금지
전세대출	소유권 이전 조건부 금지, 보증비율 80%, 1주택자 한도 2억 원
신용대출	1억 원 초과 보유 시 실행일부터 1년간 규제지역 주택 구입 제한

한도 차등화와 스트레스 금리 상향(하한 1.5%에서 3%로)은 2025년 10월 16일부터 적용됐습니다. 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 6억 원 한도를 그대로 씁니다.

실제로 얼마가 나오는지 시가별로 계산해 봤습니다. 무주택자, LTV 40% 기준입니다.

주택 시가	LTV 40% 계산액	구간 한도	실제 대출 가능액	필요 현금
10억 원	4억 원	6억 원	4억 원	6억 원
15억 원	6억 원	6억 원	6억 원	9억 원
18억 원	7억 2,000만 원	4억 원	4억 원	14억 원
30억 원	12억 원	2억 원	2억 원	28억 원

15억 원까지는 LTV 계산액이 한도를 넘지 않고, 15억 원을 넘으면 한도가 먼저 걸립니다. 18억 원 주택은 LTV만 보면 7억 2,000만 원이지만 구간 한도가 4억 원이라 4억 원까지입니다.

이 표는 두 규제만 반영한 단순 계산입니다. 실제로는 개인 DSR과 스트레스 금리가 더해져 더 줄어들 수 있으니, 숫자는 은행에서 확인해야 합니다.

전입 6개월과 실거주 2년은 다른 규정입니다

자주 섞여서 쓰이는데 근거가 다릅니다.

전입 의무 6개월은 대출 규제입니다. 규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받으면 6개월 이내에 전입해야 합니다. 생애최초 LTV 70%를 쓸 때도 같습니다.

실거주 2년은 토지거래허가구역 규제입니다. 허가를 받아 집을 사면 취득일부터 2년간 실거주해야 하고, 내국인과 외국인 모두에게 적용됩니다. 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있습니다.

규제지역 아파트 매매는 토지거래허가 대상입니다. 토지거래허가 대상 주택을 사려고 주담대를 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다고 국토교통부가 2026년 5월 12일 밝혔습니다. 허가 대상 주택은 매수자에게 실거주 의무가 생기기 때문이라는 설명입니다.

이 문장은 실거주 유예를 설명하는 보도자료에 적힌 것이라, 유예를 받지 않는 거래에도 같은지는 대출 은행에서 확인해야 합니다. 허가 대상이 아닌 주택은 대출을 받으면 6개월 전입 의무가 그대로 적용됩니다.

어느 쪽이든 전세를 놓고 잔금을 맞추는 설계는 원칙적으로 어렵습니다. 예외는 세입자가 거주 중인 집을 무주택자가 매수하는 경우입니다. 실거주 유예를 받으면 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있습니다.

유예 요건과 입주 기한은 아래 ‘1년 동안 달라진 것’ 표와 관할관청 안내가 기준입니다.

청약·세금·신고 — 지정과 함께 붙는 것들

대책 원문 참고2에 규제지역 지정 효과가 표로 정리돼 있습니다. 대출 외의 항목만 옮기면 이렇습니다.

구분	내용
재당첨 제한	조정대상지역 7년 / 투기과열지구 10년, 부적격 당첨은 1년
청약 1순위	통장 가입 2년 경과, 세대주일 것, 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원이 아닐 것
전매제한	수도권 3년
우선공급	2년 이상 해당 지역 거주자 우선
무순위청약	규제지역은 청약홈 최소 2회 활용 의무
세제	다주택자 취득세 중과, 양도세 1세대1주택 비과세에 거주 2년 요건
신고	자금조달계획서·입주계획 신고, 투기과열지구는 증빙자료까지 제출

서울과 경기 15곳은 조정대상지역이면서 투기과열지구이므로, 재당첨 제한은 더 긴 쪽인 10년이 적용되는 구조로 읽힙니다. 개별 공고의 적용 기간은 입주자모집공고문이 최종 기준입니다.

무순위 청약 자격은 규제지역 여부와 별개로 따로 정리해 뒀습니다. 무순위 청약 자격 총정리에서 세대 요건부터 확인해 보세요.

1년 동안 달라진 것 — 공식 발표로 확인된 항목만

규제지역 목록은 1년 동안 한 번 바뀌었습니다. 2026년 7월 1일 경기 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳이 추가 지정됐고, 2026년 10월 2일까지 제가 확인한 범위에서는 해제 발표를 찾지 못했습니다. 나머지는 대부분 후속 시행과 보완 조치였습니다.

시점	내용	근거
2025년 10월 29일	1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영	「주택시장 안정화 대책」 추진일정(금융위원회)
2026년 1월 1일	은행권 주담대 위험가중치 하한 15%에서 20%로 조기 시행	같은 대책 추진일정
2026년 5월 9일	다주택자 양도소득세 중과 한시 유예 종료(5월 9일까지 매매계약을 체결했거나 토지거래허가를 신청한 거래는 계약일부터 4개월, 2025년 10월 16일 신규 지정 지역은 6개월 안에 양도하면 중과 제외)	재정경제부 「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진」(2026년 2월 12일)·「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 적용 보완 추진」(2026년 4월 9일)
2026년 5월 29일	토지거래허가구역 실거주 유예를 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택으로 확대(5월 12일 발표, 무주택자 한정)	국토교통부 발표(2026년 5월 12일), 부동산거래신고법 시행령 개정(2026년 5월 29일 시행)
2026년 7월 1일	화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 투기과열지구·조정대상지역 추가 지정, 7월 5일부터 토지거래허가구역	국토교통부 보도참고자료(2026년 6월 30일)
2026년 10월 1일	실거주 유예 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 연장, 임대차 갱신계약 기간도 1회 최대 2년 인정(갱신계약이 없으면 늦어도 2028년 9월 30일까지 입주)	국토교통부 발표(2026년 9월 17일), 부동산거래신고법 시행령 개정(대통령령 제36740호, 9월 30일 공포)

맨 아래 항목은 2026년 10월 1일 시행됐습니다. 최종 조문은 국가법령정보센터에 공포된 시행령이 기준입니다.

10·15 때 지정된 토지거래허가구역의 지정기간이 2026년 12월 31일까지라는 점도 기억해 둘 만합니다. 연장 여부와 방식은 발표가 나와야 알 수 있는 영역이라, 여기서는 지정기간만 적습니다.

지금 집을 사려는 사람의 확인 순서

첫째, 내가 보는 집이 규제지역인지 확인합니다. 청약홈 규제지역정보에서 지역 목록을 볼 수 있습니다. 분양이라면 입주자모집공고문에 규제지역 여부가 명시돼 있습니다.

둘째, 토지거래허가구역인지 따로 확인합니다. 규제지역과 범위가 같더라도 허가 대상 주택 유형이 다르므로, 토지이음에서 지번을 넣어 확인하는 편이 안전합니다.

셋째, 규제지역이면 달라지는 것은 크게 세 가지입니다.

구분	달라지는 것
대출	무주택 LTV 40%, 시가별 한도 6억 원·4억 원·2억 원, 생활안정자금 1억 원
전입·실거주	주담대 후 6개월 이내 전입, 토지거래허가구역은 취득일부터 2년 실거주
청약	1순위 요건 강화, 재당첨 제한 7년 또는 10년, 전매제한 3년

넷째, 은행에 갑니다. 한도는 시가 기준이고 개인 DSR이 함께 걸리므로, 두 곳 이상에서 확인하는 편이 낫습니다. 취득세까지 포함한 총비용은 취득세 계산기에 매매가를 넣으면 바로 나옵니다.

FAQ

여기까지가 대책 원문과 이후 공식 발표에 적힌 내용입니다. 이 글은 특정 지역이나 주택의 매수를 권유하는 글이 아니라, 제도 내용을 교차 확인해 정리한 정보 제공 목적의 기록입니다. 가격 흐름이나 정책 효과에 대한 판단은 담지 않았습니다.

대출 한도는 은행, 양도세는 국세청 126, 취득세는 위택스나 관할 구청, 지정 현황은 국토교통부 공고가 최종 기준입니다. 분양을 함께 보고 있다면 무순위 청약 일정에 접수일을 모아 두고 있으니 참고하세요.

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