강변역 센트럴 아이파크 재공급 2026년 10월 6일 접수, 12억 2,202만 원 — 세대주 아니면 여기서 걸립니다

같은 면적 최근 거래와의 차이도 계산했지만, 확정 차익이 아닌 단순 참고용입니다.

기준일 2026년 9월 24일 · 청약홈 불법행위 재공급 공고(주택관리번호 2026930040)와 최초 입주자모집공고(2024000226) 원문, 국토교통부 분양권·입주권 전매 실거래 자료를 9월 24일 직접 조회해 정리했습니다.

서울 광진구 구의동의 강변역 센트럴 아이파크에서 1세대가 다시 나왔습니다. 공급금액은 12억 2,202만 원, 접수는 10월 6일 하루입니다.

이번 물량은 무순위(사후접수)가 아니라 ‘불법행위 재공급’입니다. 불법전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소된 집을 사업주체가 되찾아 다시 공급하는 절차입니다.

이름은 비슷해 보여도 자격이 다릅니다. 무순위에 익숙한 분이 가장 많이 놓치는 부분이 ‘세대주’ 요건이라, 자격부터 정리합니다.

※ 평형은 공급면적 기준의 통상 표기입니다.

이 집(84C) 공급면적은 105.8939㎡, 약 32평이라 32평형으로 적었습니다. 흔히 말하는 33~34평형보다 공급면적이 작게 잡힌 타입입니다.

1분 요약 — 이 표가 뼈대입니다

항목	내용
단지	강변역 센트럴 아이파크 (서울 광진구 구의동, 4개동 215세대)
공급	전용 84㎡(32평형) 84C 1세대, 101동 402호(4층) 지정
유형	불법행위 재공급 (주택공급에 관한 규칙 제47조의3), 일반공급 1세대·특별공급 없음
자격	공고일 기준 서울특별시 거주 무주택세대주, 만 19세 이상, 청약통장 불필요
선정	경쟁 시 추첨, 예비입주자 900%(9명)
공급금액	12억 2,202만 원 (발코니 확장 2,178만 원 별도 승계)
납부	계약금 10% · 잔금 90%, 중도금 없음
규제	투기과열지구·청약과열지역, 재당첨 제한 10년, 거주의무기간 없음

이 단지는 가로주택정비사업으로 지은 소규모 단지입니다. 215세대 중 108세대가 토지등소유자, 39세대가 임대분이라 거래 표본이 많지 않습니다.

누가 넣을 수 있습니까 — 무순위와 자격이 다릅니다

공고문 원문의 대상자는 “입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하는 무주택세대의 세대주”입니다. 광진구가 아니라 서울 전역이 대상이고, 공고문에 거주 기간 요건은 적혀 있지 않습니다.

무주택 판단은 세대 전원 기준입니다. 배우자(주민등록이 따로 돼 있어도 포함)와 배우자 쪽 등본의 세대원, 같은 등본의 직계존비속까지 주택과 분양권이 없어야 하고, 그 세대의 세대주여야 합니다.

구분	무순위(사후접수)	이번 불법행위 재공급
세대 요건	무주택세대구성원	무주택세대주
거주 요건	공고마다 다름	서울특별시 거주
청약통장	불필요	불필요
이번 공고 재당첨 제한	공고마다 다름	10년

만 19세 이상이어야 하며, 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 신청할 수 있습니다. 외국인은 제외됩니다.

공고일 기준 90일을 넘겨 계속 해외에 머무는 장기해외체류자는 신청할 수 없습니다. 기존 당첨으로 재당첨 제한 기간 중인 분과 그 배우자도 신청이 막혀 있습니다.

자격 판단이 헷갈린다면 무순위·재공급 자격 총정리에서 세대주·세대구성원 차이를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

일정 — 접수 10월 6일, 잔금은 11월 30일까지

구분	일정
모집공고	2026년 9월 23일(수)
청약 접수	10월 6일(화) 09:00~17:30
당첨자 발표	10월 12일(월), 문자 안내 오전 8시
서류 제출	10월 14일(수)~15일(목), 등기우편 도착분만
계약	10월 23일(금), 시간·장소 추후 공지
잔금 기한	11월 30일(월), 입주지정기간 종료일

접수는 청약홈 PC·모바일로만 받고 현장 접수는 없습니다. 이 공고는 공동인증서나 금융인증서로만 로그인할 수 있어, 간편 인증서만 있다면 미리 발급해 두어야 합니다.

당첨자 발표일이 같은 다른 공고와는 1인 1건만 신청할 수 있습니다. 두 건 이상 넣으면 모두 무효나 부적격이 될 수 있습니다.

접수·발표 일정이 겹치는 다른 공고는 무순위 청약 일정 페이지에 모아두고 있습니다.

공급금액 — 최초 분양가 그대로, 부대경비는 없습니다

항목	금액
대지비	6억 6,600만 900원
건축비	5억 5,601만 9,100원
공급금액 합계	12억 2,202만 원
계약금(10%, 10월 23일)	1억 2,220만 2,000원
잔금(90%, 11월 30일까지)	10억 9,981만 8,000원
발코니 확장(승계 필수)	2,178만 원

2024년 5월 31일 최초 공고문의 84C 4층 공급금액도 12억 2,202만 원으로 같습니다. 일부 재공급 공고처럼 사업주체의 취득 경비가 더해진 흔적은 없습니다.

발코니 확장(거실·주방·침실2)은 기존 계약을 승계하는 조건이라 빼거나 바꿀 수 없습니다. 이번 공고문 표에 적힌 유상 품목은 발코니 확장 하나이고, 현관 수납장은 무상 품목입니다.

같은 84C라도 최초 분양 때 6~10층은 12억 7,202만 원이었습니다. 이번 4층은 그보다 5,000만 원 낮게 책정된 층입니다.

당첨되면 돈이 나가는 순서 — 38일 안에 잔금까지

이 단지는 이미 준공돼 입주지정기간(9월 7일~11월 30일)이 진행 중입니다. 그래서 중도금 없이 계약금과 잔금 두 번으로 끝납니다.

시점	항목	금액
10월 23일 계약	계약금 + 확장비 계약금	1억 2,438만 원
11월 30일까지	잔금 + 확장비 잔금	11억 1,942만 원
합계	공급금액 + 발코니 확장	12억 4,380만 원

계약일 1억 2,438만 원은 계약금 1억 2,220만 2,000원에 확장비 계약금 217만 8,000원을 더한 값입니다. 잔금일 11억 1,942만 원은 잔금 10억 9,981만 8,000원과 확장비 잔금 1,960만 2,000원의 합입니다.

계약금은 지정 계좌 무통장 입금만 받고 현금·수표는 받지 않습니다. 1일 이체 한도를 미리 늘려 두는 편이 안전합니다.

잔금을 넘기면 입주지정기간 종료일 이후 연체료가 붙습니다. 종료일부터 3개월 안에 완납하지 않으면 계약이 해지되고 계약금이 위약금으로 귀속될 수 있습니다.

대출 시 필요 현금 — LTV 40%와 한도 중 작은 쪽

서울은 전역이 10·15 대책 규제지역입니다. 무주택자 주택구입 주담대는 LTV 40%이고, 시가 15억 원 이하 주택의 한도는 6억 원입니다.

두 규제 중 작은 금액이 실제 대출액이 됩니다. 분양가 12억 2,202만 원의 40%는 4억 8,880만 8,000원이라, 이 경우 LTV가 먼저 걸립니다.

시나리오 (분양가 기준)	대출액	필요 현금
대출 없이 전액 현금	0원	12억 2,202만 원
시가 15억 원 이하 판정, LTV 40%	4억 8,880만 8,000원	7억 3,321만 2,000원
시가 15억 원 초과 25억 원 이하 판정, 한도 4억 원	4억 원	8억 2,202만 원

변수가 하나 있습니다. 한도 구간은 ‘시가’로 정하는데, 은행이 이 집의 시가를 분양가로 볼지 감정가·시세로 볼지는 은행마다 확인해야 합니다.

시가가 15억 원을 넘는 것으로 판정되면 한도가 4억 원으로 내려가고 필요 현금은 8억 2,202만 원이 됩니다. 여기에 확장비 2,178만 원과 취득세가 더해지고, 개인 DSR에 따라 대출은 더 줄 수 있습니다.

생애최초는 LTV 70%가 적용돼도, 시가 15억 원 이하로 판정되면 한도 6억 원이 먼저 걸립니다. 공고문도 사업주체가 대출을 알선하지 않는다고 밝히고 있어, 대출은 전적으로 본인이 조달해야 합니다.

규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 전세를 놓아 잔금을 맞추는 설계는 어렵다는 뜻입니다.

취득세도 잔금 때 함께 준비해야 합니다

분양가와 확장비를 합한 12억 4,380만 원을 취득가액으로 보면, 무주택자의 1주택 취득세율은 3%입니다. 지방교육세 0.3%를 더하고, 전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 비과세입니다.

항목	세율	금액
취득세	3%	3,731만 4,000원
지방교육세	0.3%	373만 1,400원
합계	3.3%	4,104만 5,400원

생애최초 취득세 감면은 취득가액 12억 원 이하 주택이 대상입니다. 이 집은 분양가만 12억 2,202만 원이라 감면 기준을 넘습니다.

실제 과세표준과 감면 여부는 관할 구청 세무과나 위택스에서 확인하시기 바랍니다. 금액을 바꿔 보고 싶다면 취득세 계산기에 넣어 보시면 됩니다.

시세와 비교하면 — 단순 차이는 참고용입니다

비교 기준은 같은 단지·같은 전용면적(84.9811㎡, 84C)의 최근 3건, 해제 신고 거래는 뺀 중앙값입니다. 아직 매매 거래는 없어 분양권·입주권 전매 신고 자료를 조회했습니다.

거래일	구분	전용	층	금액
2026년 8월 18일	입주권	84.98㎡(32평형)	14층	22억 원
2026년 6월 12일	분양권	84.98㎡(32평형)	10층	22억 5,000만 원
2025년 6월 19일	분양권	84.98㎡(32평형)	8층	14억 9,380만 원

세 건의 중앙값은 22억 원이고, 분양가 12억 2,202만 원과의 단순 차이(참고)는 9억 7,798만 원입니다. 가장 최근 거래도 22억 원입니다.

이 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유가 네 가지 있습니다. 첫째, 최근 거래는 6월 22억 5,000만 원에서 8월 22억 원으로 5,000만 원 낮아졌습니다.

둘째, 같은 84㎡라도 A타입(84.9863㎡)은 7월 31일 14층이 21억 5,000만 원에 거래됐습니다. 셋째, 세 번째 거래는 15개월 전이라 지금 시세와 거리가 있습니다.

넷째, 비교 거래는 8~14층인데 이번 집은 4층이고, 최근 12개월 같은 타입 거래는 2건뿐입니다. 층·옵션·신고 방식이 달라 확정된 차익으로 읽으면 곤란합니다.

2026년 2월 84B(전용 84.9997㎡) 10층 23억 원 거래는 전용면적이 달라 비교에서 뺐습니다. 같은 내용의 신고가 두 건 있고 그중 한 건만 3월 30일 해제 신고됐습니다.

계약 전에 알아야 할 제약 — 표로 한 번에

구분	내용
재당첨 제한	당첨자 발표일부터 10년, 계약하지 않아도 당첨자로 관리
1순위 제한	당첨자와 세대원, 5년간 투기과열지구·청약과열지역 1순위 접수 제한
전매제한	최초 당첨자 발표일(2024년 6월 19일)부터 3년
거주의무기간	없음 (분양가상한제 미적용 민간택지)
자금조달계획서	투기과열지구라 계약 때 증빙과 함께 제출 필수
계약 해제 위약금	발코니·옵션 포함 총 주택가격의 10%

공고문에는 재공급 특유의 위험도 적혀 있습니다. 계약 이후라도 소송 등으로 최초 계약자의 권리가 정당하다고 인정되면 당첨과 계약이 취소될 수 있다는 문구입니다.

당첨 뒤 부적격 판정이 나면 수도권 기준 1년간 다른 분양주택 당첨이 막힙니다. 자주 걸리는 사례는 부적격·재당첨 제한 정리에 모아 두었습니다.

접수 전 체크리스트 — 다섯 줄로 정리했습니다

항목	확인할 것
세대주	공고일(9월 23일) 기준 세대주
거주	서울특별시 주민등록
인증서	공동·금융인증서만
은행	잔금대출 한도 사전 확인
재당첨 제한	10년 (계약 안 해도 적용)

서류는 모두 공고일(9월 23일) 이후 발급분만 인정됩니다. 주민등록표등본·초본(상세), 가족관계증명서(상세), 출입국사실증명원 등이 공통 서류입니다.

FAQ

이 글은 청약이나 투자를 권유하는 글이 아니라, 공고문 원문과 실거래 자료를 교차 검증해 정리한 정보 제공용 기록입니다. 자격·일정·금액의 최종 기준은 청약홈 입주자모집공고문이고, 대출은 은행에서, 취득세는 관할 구청이나 위택스에서 확인하시기 바랍니다.

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