과천 푸르지오 라비엔오·벨라르테 재공급 9월 28일 접수, 과천시 거주 아니면 여기서 걸립니다 — 자격·시세·필요 현금 (2026)

당첨자 발표일이 같아 한 사람은 두 공고 중 하나만 신청할 수 있습니다.

기준일 2026년 9월 24일 · 청약홈 불법행위 재공급 공고(주택관리번호 2026930036·2026930037) 모집공고문 원문과 국토교통부 실거래가 공개 자료를 직접 조회한 값입니다.

분양가 8억 원대, 같은 단지 실거래 20억 원대. 과천 지식정보타운에서 이 두 숫자가 나란히 붙은 공고가 9월 23일 두 건 나왔습니다.

과천 푸르지오 라비엔오 2세대와 과천 푸르지오 벨라르테 1세대입니다. 불법전매·위장전입 같은 공급질서 교란으로 계약이 취소된 주택을 사업주체가 취득해 다시 공급하는 ‘불법행위 재공급’입니다.

근거는 「주택공급에 관한 규칙」 제47조의3입니다. 무순위(사후접수)와 다른 트랙이라 자격도 공고마다 따로 정해집니다.

※ 평형은 공급면적 기준의 통상 표기입니다. 84㎡는 공급면적이 약 110㎡라 33평형, 99㎡는 약 130㎡라 39평형으로 적었습니다.

30초 자격 체크 — 하나라도 아니면 여기서 걸립니다

공고일 9월 23일 기준 주민등록상 과천시에 거주한다

본인을 포함한 세대원 전원이 무주택이다 (분양권·입주권도 주택으로 봅니다)

다른 당첨으로 재당첨 제한 기간에 걸려 있지 않다

90일을 넘겨 계속 해외에 체류 중이 아니다

청약통장은? → 필요 없습니다. 공고문에 통장 가입 여부와 관계없이 신청 가능하다고 명시돼 있습니다

같은 경기도라도 과천시 밖 거주자는 대상이 아닙니다. 서울 거주자도 마찬가지입니다.

두 단지 한눈 비교 — 같은 날 접수, 자격은 다릅니다

구분	라비엔오 (S4블록, 679세대)	벨라르테 (S6블록, 504세대)
공급	전용 84㎡(33평형) 2세대	전용 99㎡(39평형) 1세대
동·호수	406동 203호·3403호	603동 2701호
공급 유형	특별공급(신혼부부 1·노부모부양 1)	일반공급(무주택세대주)
무주택 요건	신혼부부 무주택세대구성원 / 노부모부양 무주택세대주	무주택세대주
소득·자산 기준	신혼부부만 적용	없음
공급금액	7억 6,060만 원·8억 338만 원	9억 5,218만 원
예비입주자	18명(공급의 900%)	9명(공급의 900%)

두 공고 모두 당첨자 발표일이 10월 2일입니다. 공고문은 발표일이 같은 주택(아파트·불법행위 재공급·규제지역 무순위)에 1인 1건만 허용합니다.

2건 이상 신청하면 모두 무효 또는 부적격 처리될 수 있습니다. 어느 단지가 좋은지보다 내가 어느 쪽 자격인지를 먼저 따져야 하는 이유입니다.

일정 — 추석 연휴가 끝난 월요일 하루 접수입니다

구분	날짜
모집공고	9월 23일(수)
청약 접수	9월 28일(월) 09:00~17:30, 청약홈 PC·모바일
당첨자 발표	10월 2일(금)
서류 접수	10월 6일(화)~8일(목), 12일(월)
계약	10월 13일(화), 대우건설 계약관리센터(서울 마포구)
잔금	계약일로부터 2개월, 12월 12일까지

당첨자 발표부터 계약까지는 10월 2일(금) → 10월 13일(화) 순서입니다. 두 단지의 일정은 날짜까지 같습니다.

9월 28일은 평일입니다. 추석 다음 날인 26일이 토요일이지만, 「관공서의 공휴일에 관한 규정」상 추석 연휴는 일요일이나 다른 공휴일과 겹칠 때만 대체공휴일이 생깁니다.

9월 24일까지 28일을 임시공휴일로 지정했다는 정부 발표도 없습니다. 지정되더라도 접수일은 공고문 기준이므로 청약홈 공지를 한 번 더 확인하는 편이 좋습니다.

이번 공고는 공동인증서와 금융인증서 로그인만 가능합니다. 연휴에는 은행 창구가 닫혀 있으니 인증서를 미리 점검해 두어야 합니다.

라비엔오 특별공급 — 신혼부부와 노부모부양의 조건이 다릅니다

구분	신혼부부 (1세대)	노부모부양 (1세대)
무주택 요건	무주택세대구성원	무주택세대주
핵심 조건	혼인 7년 이내	만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 같은 등본에서 부양
소득·자산	소득 140%(외벌이)·160%(맞벌이) 이하, 또는 부동산 3억 3,100만 원 이하	없음
선정 방식	경쟁 시 추첨	경쟁 시 추첨

신혼부부 소득 기준은 3인 이하 가구 기준 외벌이 월 1,054만 7,268원, 맞벌이 1,205만 4,021원입니다. 4인 가구는 각각 1,232만 3,083원, 1,408만 3,523원입니다.

소득이 이 기준을 넘어도 세대 부동산가액이 3억 3,100만 원 이하면 신청할 수 있습니다. 다만 특별공급은 세대당 한 번이라, 과거 특별공급 당첨 이력이 있으면 출산특례 같은 예외가 아닌 한 신청할 수 없습니다.

노부모부양은 피부양자의 배우자도 무주택이어야 합니다. 이 유형에서는 만 60세 이상 직계존속이 주택을 소유해도 유주택으로 봅니다.

동·호수 배정은 공고문상 한국부동산원이 실시합니다. 신청 단계에서 층을 고르는 구조가 아니므로, 자금 계획은 더 비싼 34층(8억 338만 원) 기준으로 세우는 편이 안전합니다.

벨라르테 일반공급 — 조건은 단순하지만 1세대뿐입니다

공고일 기준 과천시에 거주하는 무주택세대주면 신청할 수 있습니다. 소득·자산 기준도, 혼인·부양 조건도 없습니다.

핵심은 ‘세대주’ 요건입니다. 부모님 등본에 세대원으로 올라가 있는 경우는 이 공고의 대상이 아닙니다.

공급이 1세대라 신청이 몰리면 추첨 확률은 낮습니다. 예비입주자는 9명까지 선정합니다.

공급금액 — 최초 분양가에 재분양비가 더해졌습니다

동·호수	공급금액	계약금(20%)	잔금(80%)	승계 옵션
라비엔오 406동 203호(2층)	7억 6,060만 원	1억 5,212만 원	6억 848만 원	2,065만 원
라비엔오 406동 3403호(34층)	8억 338만 원	1억 6,067만 원	6억 4,271만 원	2,012만 원
벨라르테 603동 2701호(27층)	9억 5,218만 원	1억 9,043만 원	7억 6,175만 원	3,255만 원

공급금액에는 사업주체가 주택을 취득·유지하며 쓴 재산세·관리비·부대경비(재분양비)가 포함돼 있습니다. 3403호는 1,098만 원, 203호는 1,560만 원, 벨라르테는 968만 원입니다.

발코니 확장과 시스템에어컨 등 옵션은 기존 계약을 그대로 승계하는 조건입니다. 승계를 거부하면 계약할 수 없고, 옵션 대금은 계약 때 150만 원, 나머지는 잔금 때 납부합니다.

이미 준공된 주택이라 중도금이 없습니다. 계약금 20% 다음이 곧바로 잔금 80%입니다.

잔금 기한으로 적힌 12월 12일은 토요일입니다. 공고문은 납부일이 토·일요일이나 국경일이면 다음 은행영업일을 기준으로 한다고 명시하고 있으므로, 실제 마감일은 계약 때 사업주체에 확인해야 합니다.

시세와 비교하면 — 비교 기준부터 밝힙니다

비교 기준은 같은 단지·같은 전용면적(±0.5㎡ 이내)의 최근 3건, 해제 신고 거래를 제외한 중앙값입니다. 국토교통부 실거래 자료를 9월 24일에 2023년 10월 거래까지 다시 조회했습니다.

라비엔오 전용 84㎡대 최근 3건입니다.

거래일	전용	층	금액
2026년 6월 27일	84.745㎡	16층	20억 5,000만 원
2026년 4월 27일	84.8513㎡	12층	21억 8,000만 원
2026년 2월 5일	84.8623㎡	2층	20억 7,000만 원

중앙값은 20억 7,000만 원입니다. 34층 공급금액 8억 338만 원과의 단순 차이(참고)는 12억 6,662만 원입니다.

가장 최근인 6월 거래는 4월 거래보다 1억 3,000만 원 낮게 신고됐습니다. 중앙값만 볼 것이 아니라 이 하락 거래도 함께 봐야 합니다.

공급 타입과 같은 84.745㎡만 보면 최근 3건은 20억 5,000만·20억 6,000만·21억 원입니다. 이 기준이면 중앙값 20억 6,000만 원, 차이는 12억 5,662만 원입니다.

벨라르테 전용 99㎡대 최근 3건입니다.

거래일	전용	층	금액
2026년 8월 29일	99.9941㎡	24층	20억 8,000만 원
2025년 7월 26일	99.9941㎡	27층	18억 1,000만 원
2024년 12월 2일	99.9941㎡	11층	17억 4,000만 원

중앙값은 18억 1,000만 원입니다. 공급금액 9억 5,218만 원과의 단순 차이(참고)는 8억 5,782만 원입니다.

짚어 둘 점이 있습니다. 최근 12개월 거래는 8월 1건뿐이라, 3건을 채우기 위해 2024년 12월까지 거슬러 올라갔습니다.

8월 1건만 쓰면 차이는 11억 2,782만 원으로 커지지만, 거래 한 건에 기대면 왜곡될 수 있어 기준을 바꾸지 않았습니다. 공급 타입과 같은 99.9842㎡ 거래는 3년 동안 2024년 10월 16억 원 1건뿐이었습니다.

두 단지를 나란히 놓으면 다음과 같습니다. 단위는 원이고, 필요 현금은 아래 대출 표의 공급금액 40% 가정을 따랐습니다.

항목	라비엔오 / 벨라르테
최근 실거래 3건 중앙값	20억 7,000만 / 18억 1,000만
분양가(최고가)	8억 338만 / 9억 5,218만
단순 차이(참고)	12억 6,662만 / 8억 5,782만
계약금 20%	1억 6,067만 / 1억 9,043만
대출 시 필요 현금	4억 8,203만 / 5억 7,131만

단순 차이는 층·향·옵션·시점이 다른 거래와의 참고 비교이며 확정 차익 아님을 분명히 해 둡니다. 취득세·옵션·보유 비용이 빠져 있고, 실거래 신고는 계약 후 30일 이내라 최근 거래가 덜 반영됐을 수 있습니다.

이런 공고의 접수·발표 날짜는 무순위 청약 일정 페이지에 계속 모아두고 있습니다.

당첨 후 현금 — 이 글에서 가장 중요한 표입니다

공고문에는 “분양대금 대출 알선은 없으며 모든 분양대금은 자납”이라고 적혀 있습니다. 잔금 대출은 당첨자가 금융기관에서 직접 알아봐야 한다는 뜻입니다.

과천은 투기과열지구·조정대상지역입니다. 10·15 대책 기준 무주택자 LTV는 40%, 주담대 한도는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원입니다.

동·호수	공급금액	대출(공급금액의 40%)	대출 시 필요 현금	옵션 포함 현금
라비엔오 203호	7억 6,060만 원	3억 424만 원	4억 5,636만 원	4억 7,701만 원
라비엔오 3403호	8억 338만 원	3억 2,135만 원	4억 8,203만 원	5억 215만 원
벨라르테 2701호	9억 5,218만 원	3억 8,087만 원	5억 7,131만 원	6억 386만 원

대출액은 만 원 미만을 버렸습니다. 취득세는 이 표에 포함하지 않았습니다.

금융기관이 공급금액 대신 시세로 담보가치를 잡으면, 시세 20억 원대는 15억 원 초과 구간이라 한도 4억 원이 상한입니다. 이 경우 옵션 포함 필요 현금은 203호 3억 8,125만 원, 3403호 4억 2,350만 원, 벨라르테 5억 8,473만 원입니다.

시가가 15억 원을 넘는 것으로 판단되면 생애최초 LTV 70%를 적용받아도 한도 4억 원이 먼저 걸립니다. 개인 DSR과 스트레스 금리로 더 줄어들 수 있으므로 접수 전 두 곳 이상에서 한도를 확인해야 합니다.

규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무가 생깁니다. 전세를 놓아 잔금을 맞추는 방식은 사실상 어렵습니다.

계약 전에 알아야 할 제약 — 표로 한 번에

구분	내용
재당첨 제한	당첨자 발표일부터 10년 (계약하지 않아도 당첨자로 관리)
1순위 제한	5년간 투기과열·청약과열지역 1순위 접수 제한
전매제한	최초 당첨자 발표일부터 3년, 이미 경과
거주의무	없음 (두 공고문 모두 표기)
주택 상태	이전 계약자가 거주 후 퇴거, 계약 전 내부 관람 불가

공고문에는 소송 등으로 최초 계약자의 권리가 인정되면 계약 후에도 취소될 수 있다는 문구가 있습니다. 흔한 경우는 아니지만 재공급에만 있는 변수입니다.

관리비는 잔금 약정일 다음 날부터 잔금 납부와 관계없이 부담합니다. 계약 때 자금조달계획서와 입주계획서도 제출해야 합니다.

신청 전 체크리스트 — 28일 아침에 이것만 확인하십시오

항목	확인할 것
거주	9월 23일 기준 과천시 등본
신청 건수	발표일 같아 1인 1건
인증서	공동·금융인증서만 가능
잔금 기한	계약일로부터 2개월
당첨 시	재당첨 제한 10년

두 단지의 공통 조건은 공고일 기준 과천시 거주입니다. 여기에 라비엔오는 유형별 조건, 벨라르테는 세대주 여부가 더해집니다.

FAQ

이 글은 청약이나 투자를 권유하는 글이 아니라 공고문 원문과 실거래 자료를 교차 검증해 정리한 정보 제공용 기록입니다. 자격·일정·금액의 최종 기준은 청약홈 입주자모집공고문이며, 대출은 금융기관, 취득세는 관할 구청 세무과나 위택스, 그 밖의 국세는 국세청 126에서 확인하시기 바랍니다.

당첨 이후 비용이 궁금하다면 취득세 계산기에 공급금액을 넣어 미리 확인해 보세요. 다른 생활 계산은 계산기 모음에 정리해 두었습니다.