스트레스 DSR 3단계 계산, 연소득 1억 원이면 주담대 6억 원을 다 받나요?
2026년 하반기 스트레스 금리는 수도권·규제지역 주담대 3.0%, 지방 주담대 0.75%, 신용대출과 기타대출 1.5%입니다. 연소득 1억 원·금리 연 4.5%·30년 만기라면 수도권 변동형 한도는 4억 7,672만 원으로, 시가별 한도 6억 원보다 DSR이 먼저 걸립니다. 6억 원을 다 받으려면 변동형은 연소득 1억 2,586만 원, 주기형(5년)은 1억 448만 원이 필요합니다.
- 2026년 하반기 스트레스 금리는 수도권·규제지역 주담대 3.0%, 지방 주담대 0.75%, 신용대출과 기타대출 1.5%입니다.
- 연소득 1억 원·금리 연 4.5%·30년 만기라면 수도권 변동형 한도는 4억 7,672만 원으로, 시가별 한도 6억 원보다 DSR이 먼저 걸립니다.
- 6억 원을 다 받으려면 변동형은 연소득 1억 2,586만 원, 주기형(5년)은 1억 448만 원이 필요합니다.
연소득 5,000만·7,000만·1억 원을 금리 유형별로 만 원 단위까지 계산했습니다.
기준일 2026년 10월 3일 · 금융위원회 보도자료(2025년 5월 20일·10월 15일·12월 10일), 은행연합회 「’26년 하반기 스트레스 DSR 운영방안」(2026년 6월 30일)과 「여신심사 선진화를 위한 모범규준」(2026년 8월 31일 개정)을 직접 확인했습니다.
변동형으로는 다 받지 못합니다. 연소득 1억 원이면 수도권 변동형 주담대 한도가 4억 7,672만 원으로 계산됩니다(2026년 10월 3일 기준).
은행이 실제 금리에 스트레스 금리 3.0%p를 얹어 상환 능력을 따지기 때문입니다. 얹지 않을 때의 6억 5,787만 원과 비교하면 1억 8,115만 원이 빠집니다.
금리 연 4.5%, 30년 만기 원리금균등상환, 다른 대출 없음을 가정한 값입니다.
1분 요약 — 2026년 하반기 스트레스 금리
| 대출 | 스트레스 금리 | 변동형에 더하는 값 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% | 3.0%p |
| 지방 주담대 | 1.5% × 50% | 0.75%p |
| 신용대출(잔액 1억 원 초과) | 1.5% | 1.5%p |
| 기타대출 | 1.5% | 1.5%p |
은행연합회가 2026년 6월 30일에 공시했고, 은행권에서 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 쓰는 값입니다. 더하는 값은 스트레스 금리에 기본 적용비율과 대출유형별 적용비율을 차례로 곱해 구합니다.
수도권은 서울·경기·인천이고, 규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역을 가리킵니다. 청약홈 규제지역정보를 2026년 10월 3일에 보니 서울 25개 구와 경기 15곳이 전부였습니다. 그래서 이 날짜 기준으로는 수도권 밖에 3.0%가 적용되는 곳이 없습니다.
DSR 40%와 스트레스 금리 — 한도 계산에만 쓰는 숫자
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚을 원금과 이자의 합을 연소득으로 나눈 값입니다. 규제 비율은 은행 40%, 2금융권 50%로 정해져 있습니다.
스트레스 DSR은 원리금을 구할 때 실제 금리 대신 ‘실제 금리 + 스트레스 금리’를 넣습니다. 통장에서 빠져나가는 이자는 그대로이고, 한도를 정하는 계산에만 반영됩니다.
기본 스트레스 금리는 최근 5년 가계대출 금리의 최고치에서 현재 금리를 뺀 값입니다. 하한 1.5%와 상한 3.0%가 있으며, 수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 16일부터 하한이 3.0%입니다.
금융위원회는 2025년 5월 안건에서 이 식을 직접 풀어 보였습니다. 최고치 5.64%(2022년 12월)에서 4.51%(2025년 3월)를 빼면 1.13%p가 나오고, 하한보다 낮아 1.5%를 적용했습니다.
2026년 하반기 값도 같은 식입니다. 은행연합회 공시를 보면 5.64%에서 2026년 5월 금리 4.46%를 뺀 값이 1.18%p여서 하한 1.5%가 그대로 쓰였습니다.
기준 금리는 한국은행이 매달 발표하는 예금은행 가계대출 가중평균금리(신규취급액 기준)입니다. 스트레스 금리는 해마다 6월과 12월에 발표돼 6개월 동안 적용됩니다.
단계별로 달라진 스트레스 금리 — 0.38%p에서 3.0%p까지
| 시행일 | 수도권 주담대 | 지방 주담대 |
|---|---|---|
| 2024년 2월 26일(1단계) | 0.38%p | 0.38%p |
| 2024년 9월 1일(2단계) | 1.2%p | 0.75%p |
| 2025년 7월 1일(3단계) | 1.5%p | 0.75%p |
| 2025년 10월 16일(10·15 대책) | 3.0%p | 0.75%p |
변동형 은행 주담대에 더하는 값을 기준으로 정리한 표입니다. 2단계의 1.2%p는 은행의 수도권 주담대에만 붙었고, 3단계부터는 은행과 2금융권의 주담대·신용대출·기타대출 전부가 대상이 됐습니다.
지방 주담대는 3단계 시행 때 6개월 유예를 받았고, 그 뒤 두 번 연장된 상태입니다. 금융위원회가 2025년 12월 10일에 2026년 상반기 연장을, 은행연합회가 2026년 6월 30일에 하반기 연장을 알렸습니다.
집단대출에는 경과규정이 있습니다. 2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 난 사업장에는 2단계 기준이 적용됩니다. 2025년 10월 15일까지 공고된 사업장은 상향 전 스트레스 금리를 적용받을 수 있습니다.
다만 10월 16일 이후 분양권을 전매로 산 경우는 여기서 빠집니다. 분양 아파트 잔금대출을 받을 때는 은행에 적용 기준을 확인해야 합니다.
금리 유형별 적용 비율 — 고정 기간이 길수록 덜 더합니다
변동형은 스트레스 금리를 전부 더하고, 혼합형과 주기형은 일부만 더합니다. 30년 만기 주담대의 3단계 적용 비율은 아래와 같습니다.
| 고정 기간·변동 주기 | 혼합형 | 주기형 |
|---|---|---|
| 5년 미만 | 100% | 100% |
| 5~9년 | 80% | 40% |
| 9~15년 | 60% | 30% |
| 15~21년 | 40% | 20% |
| 21년 이상 | 0% | 0% |
혼합형은 일정 기간만 고정금리이고 이후 변동금리로 넘어가는 상품입니다. 주기형은 일정 주기마다 금리가 바뀌고 그 사이에는 고정되는 상품을 말합니다.
지방 주담대에는 2단계 비율이 남아 있습니다. 5~9년 구간이 혼합형 60%·주기형 30%, 9~15년이 40%·20%, 15~21년이 20%·10%입니다.
이 비율을 스트레스 금리에 곱하면 실제로 더하는 값이 나옵니다.
| 금리 유형 | 수도권·규제지역 | 지방 |
|---|---|---|
| 변동형 | 3.0%p | 0.75%p |
| 혼합형(5년 고정) | 2.4%p | 0.45%p |
| 주기형(5년) | 1.2%p | 0.23%p |
| 순수 고정금리 | 없음 | 없음 |
지방 주기형은 0.75%에 30%를 곱하면 0.225%입니다. 은행연합회 스트레스금리 공시가 실제 적용 금리를 0.23%로 적고 있어 표에는 그 값을 썼습니다.
계산 순서 — 연소득 5,000만 원으로 따라 하기
스트레스 DSR 계산기를 쓰지 않아도 아래 표의 네 줄로 같은 값을 구할 수 있습니다. 가정은 은행 대출(DSR 40%), 금리 연 4.5%, 30년 만기 원리금균등상환, 다른 대출 없음입니다.
| 순서 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 연간 상환 한도 | 5,000만 원 × 40% | 2,000만 원 |
| 월 상환 한도 | 2,000만 원 ÷ 12 | 1,666,666원 |
| 심사 금리 | 연 4.5% + 3.0%p | 연 7.5% |
| 대출 한도 | 연 7.5%·360개월 원리금균등 | 2억 3,836만 원 |
식으로 쓰면 한도 = 월 상환 한도 × (1 − (1 + i)^(−360)) ÷ i입니다. i는 심사 금리를 12로 나눈 월 이율이며, 연 7.5%라면 0.625%가 됩니다.
이 글의 한도는 모두 만 원 미만을 버린 값입니다. 월 상환 한도는 원 미만을 버렸습니다.
스트레스 금리를 빼고 연 4.5%로 같은 계산을 하면 3억 2,893만 원이 나옵니다. 9,057만 원, 비율로 27.5%가 줄어든 셈입니다.
한도를 꽉 채워 2억 3,836만 원을 빌려도 매달 내는 돈은 연 4.5% 기준 1,207,735원입니다. 월 상환 한도 1,666,666원보다 458,931원 적고, 실제 DSR은 약 29%에 그칩니다.
금리 4.5%는 계산용 가정이며 전망이 아닙니다. 한국은행 통계에서 예금은행 주담대 평균 금리(신규취급액 기준)는 2026년 7월 4.48%, 8월 4.66%(잠정치)입니다.
연소득별 한도표 — 수도권·규제지역
| 연소득 | 가산 없음 | 변동형(3.0%p) |
|---|---|---|
| 5,000만 원 | 3억 2,893만 원 | 2억 3,836만 원 |
| 7,000만 원 | 4억 6,050만 원 | 3억 3,370만 원 |
| 1억 원 | 6억 5,787만 원 | 4억 7,672만 원 |
변동형은 가산이 없을 때보다 각각 9,057만 원, 1억 2,680만 원, 1억 8,115만 원 적습니다. 줄어드는 비율은 세 경우 모두 27.5%로 같습니다.
혼합형과 주기형은 고정 기간 5년짜리를 기준으로 계산한 값입니다.
| 연소득 | 혼합형(2.4%p) | 주기형(1.2%p) |
|---|---|---|
| 5,000만 원 | 2억 5,306만 원 | 2억 8,715만 원 |
| 7,000만 원 | 3억 5,428만 원 | 4억 202만 원 |
| 1억 원 | 5억 612만 원 | 5억 7,431만 원 |
가산 없는 한도와 견주면 혼합형은 23.1%, 주기형은 12.7% 작습니다. 연소득 5,000만 원에서 변동형과 주기형의 차이는 4,879만 원으로 벌어집니다.
한도가 크다고 그 유형이 유리하다는 뜻은 아닙니다. 유형마다 실제 금리와 금리 재산정 시점이 다르므로 은행이 내놓는 조건을 나란히 놓고 봐야 합니다.
지방 주담대 한도 — 2026년 12월 31일까지 0.75%p
| 연소득 | 지방 변동형 | 수도권 변동형과 차이 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 | 3억 182만 원 | 6,346만 원 |
| 7,000만 원 | 4억 2,254만 원 | 8,884만 원 |
| 1억 원 | 6억 364만 원 | 1억 2,692만 원 |
지방 혼합형(5년 고정)에는 0.45%p, 주기형(5년)에는 0.23%p를 더합니다. 연소득 5,000만 원이면 혼합형 3억 1,224만 원, 주기형 3억 2,024만 원까지 계산됩니다.
2027년 1월 1일 이후에도 이 기준이 유지되는지는 2026년 10월 3일 현재 발표 전입니다.
스트레스 금리가 오를 때마다 줄어든 한도 — 연소득 5,000만 원
| 더하는 금리 | 한도 | 가산 없을 때와 차이 |
|---|---|---|
| 없음 | 3억 2,893만 원 | 0원 |
| 0.75%p | 3억 182만 원 | 2,711만 원 |
| 1.5%p | 2억 7,798만 원 | 5,095만 원 |
| 3.0%p | 2억 3,836만 원 | 9,057만 원 |
3단계가 시작된 2025년 7월에는 수도권 변동형에 1.5%p를 더했습니다. 10·15 대책으로 3.0%p가 되면서 같은 연소득의 한도가 3,962만 원(14.3%) 더 내려갔습니다.
6억·4억·2억 원 한도와 DSR — 어느 쪽이 먼저 걸리나
수도권·규제지역에서 집을 살 때 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이 상한입니다. 여기에 LTV와 DSR이 따로 적용되고, 셋 가운데 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다.
| 시가별 한도 | 변동형 | 주기형(5년) |
|---|---|---|
| 6억 원 | 1억 2,586만 원 | 1억 448만 원 |
| 4억 원 | 8,391만 원 | 6,965만 원 |
| 2억 원 | 4,196만 원 | 3,483만 원 |
표의 금액은 시가별 한도를 전부 받는 데 필요한 연소득이고, 만 원 단위로 올렸습니다. 혼합형(5년 고정)은 차례로 1억 1,855만 원, 7,904만 원, 3,952만 원이 필요합니다.
가산이 없는 순수 고정금리라면 9,121만 원, 6,081만 원, 3,041만 원으로 낮아집니다.
LTV가 더 작은 경우도 있습니다. 규제지역 무주택자의 LTV는 40%라서 시가 10억 원 주택은 LTV 계산액이 4억 원입니다. 연소득 1억 원·변동형의 DSR 한도 4억 7,672만 원보다 작으므로 LTV가 먼저 걸립니다.
만기를 늘려 한도를 키우는 길도 막혀 있습니다. 수도권·규제지역 주담대는 2025년 6월 28일부터 만기가 30년 이내로 제한됩니다.
마이너스통장·신용대출이 있을 때 — 한도 5,000만 원이 1억 5,195만 원을 깎습니다
DSR에는 다른 대출의 원리금도 함께 들어갑니다. 은행연합회 모범규준은 한도대출을 한도금액 기준으로 계산하고, 만기에 한 번에 갚는 신용대출의 원금은 5년에 나눠 갚는 것으로 봅니다.
| 대출 종류 | DSR에 넣는 원금 |
|---|---|
| 주담대(분할상환) | 실제 상환액 |
| 주담대(만기 일시상환) | 대출총액 ÷ 대출기간(최대 10년) |
| 신용대출(만기 일시상환) | 대출총액 ÷ 5년 |
| 마이너스통장 | 한도금액 ÷ 5년 |
| 전세자금대출 | 넣지 않음(이자만 반영) |
마이너스통장 한도 5,000만 원에 금리 연 5.5%를 가정하면 원금 몫 1,000만 원과 이자 275만 원이 잡힙니다. 합쳐서 연 1,275만 원이며, 한 푼도 쓰지 않았어도 같습니다.
| 연소득 | 마이너스통장 없음 | 한도 5,000만 원 보유 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 | 2억 3,836만 원 | 8,640만 원 |
| 7,000만 원 | 3억 3,370만 원 | 1억 8,175만 원 |
| 1억 원 | 4억 7,672만 원 | 3억 2,476만 원 |
수도권 변동형 기준이고, 줄어드는 금액은 1억 5,195만~1억 5,196만 원입니다. 연소득 7,000만 원이라면 연간 상환 한도 2,800만 원에서 1,275만 원이 빠져 1,525만 원만 남는 탓입니다.
신용대출 잔액이 1억 원 이하라면 스트레스 금리는 더하지 않습니다. 1억 원을 넘으면 변동금리와 만기 3년 미만 고정금리에 1.5%p가 붙습니다.
만기 3~5년 고정금리에는 0.9%p(60%)를 더하고, 만기 5년 이상 고정금리에는 더하지 않는 구조입니다.
생애최초·청년 — LTV는 우대, DSR은 같은 기준
생애최초 주택 구입자에게 주는 우대는 LTV입니다. 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%로 일반 기준보다 높지만, DSR 40%와 스트레스 금리에는 생애최초용 예외가 따로 없습니다.
대신 소득을 높게 인정받는 길이 하나 있습니다. 은행연합회 모범규준 별표5의 장래소득 인정기준입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 대출 신청일 기준 무주택 근로자 |
| 대출 | 주택구입 목적 주담대, 만기 10년 이상 비거치식 분할상환 |
| 계산 | 최근 연도 소득 × 평균소득증가율(연령·만기별) |
| 고지 | 2026년 8월 31일부터 은행이 대상자에게 안내 |
금융위원회가 든 예시는 연소득 4,000만 원, 만 30세, 30년 만기 주담대이며 한도가 12.5% 늘어납니다. 그동안은 신청자가 요청하지 않으면 적용되지 않는 사례가 많아 고지 의무를 넣었다는 설명입니다.
디딤돌대출·보금자리론 같은 정책대출은 DSR 규제 대상에서 빠져 있어, 스트레스 금리로 한도가 줄지 않습니다. 두 상품은 DSR 대신 DTI와 상품별 한도로 심사합니다.
보금자리론은 DSR을 계산하되 참고지표로만 쓴다고 한국주택금융공사 업무처리기준에 적혀 있습니다. 디딤돌대출의 자격과 한도는 디딤돌대출 조건 정리에 따로 적어 두었습니다.
금리 가정을 바꾸면 — 연 4.0%·4.5%·5.0%
| 금리 가정 | 가산 없음 | 수도권 변동형 |
|---|---|---|
| 연 4.0% | 3억 4,910만 원 | 2억 5,051만 원 |
| 연 4.5% | 3억 2,893만 원 | 2억 3,836만 원 |
| 연 5.0% | 3억 1,046만 원 | 2억 2,713만 원 |
연소득 5,000만 원 기준이며, 실제 금리가 0.5%p 달라지면 수도권 변동형 한도는 1,123만~1,215만 원 움직입니다.
대출 상담 전에 확인할 네 가지
- 담보 주택이 수도권·규제지역에 있으면 3.0%, 지방이면 0.75% 기준입니다.
- 변동형·혼합형·주기형 가운데 어떤 유형인지에 따라 더하는 값이 달라집니다.
- 쓰지 않는 마이너스통장은 한도 전체가 빚으로 잡히므로 미리 줄이거나 해지합니다.
- DSR 한도와 별개로 시가별 한도 6억·4억·2억 원과 LTV를 함께 봅니다.
직접 계산해 대조한 것
이 글의 계산식이 정부 계산과 같은지 금융위원회 예시로 맞춰 봤습니다. 2025년 5월 20일 안건에 실린 연소득 5,000만 원·30년 만기·금리 연 4.2% 사례입니다.
| 조건 | 금융위 발표값 | 직접 계산 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리 적용 전 | 3.4억 원 | 3억 4,081만 원 |
| 3단계 변동형(1.5%p) | 2.9억 원 | 2억 8,715만 원 |
| 지방 변동형(0.75%p) | 3.1억 원 | 3억 1,224만 원 |
세 값 모두 억 원 단위 소수 첫째 자리까지 일치했습니다. 이 글의 표는 같은 식에 금리 연 4.5%를 넣은 결과입니다.
검산은 서로 다른 두 방식으로 했습니다. 분수로 정확히 푼 연금현가 값과, 원금을 바꿔 가며 360회 상환표를 돌려 찾은 값이 24개 조합에서 모두 같았습니다.
FAQ
스트레스 금리만큼 이자를 더 내야 합니까?
아닙니다. 스트레스 금리는 한도를 정할 때만 쓰고 실제 대출금리에는 붙지 않습니다.
이미 받은 주담대도 3.0%로 다시 심사합니까?
금융위원회의 2025년 10월 15일 문답자료가 이 질문을 다뤘습니다. 이미 실행된 대출을 증액 없이 만기 연장하거나 같은 은행에서 대환할 때는 DSR을 새로 심사하지 않는다는 설명입니다. 상향된 스트레스 금리를 소급 적용하지 않는다고도 적었습니다.
다만 은행연합회 모범규준은 증액과 재약정·대환을 신규대출에 넣습니다. 신규대출에서 빼는 것은 기한 연장과, 금리나 만기 조건만 바꾸는 재약정·대환입니다. 다른 조건까지 바뀐다면 은행에 확인해야 합니다.
부부 소득을 합쳐서 계산할 수 있습니까?
모범규준은 배우자 소득을 합산할 수 있게 해 두었습니다. 다만 합산하면 배우자 명의의 금융부채도 함께 넣어야 합니다.
전세대출이 있으면 주담대 한도가 줄어듭니까?
전세자금대출은 원금을 넣지 않고 이자만 반영합니다. 새로 받는 전세대출에는 DSR을 적용하지 않는 것이 원칙입니다. 다만 10·15 대책은 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출부터 이자 상환분을 반영하기로 했습니다.
오피스텔 담보대출에도 3.0%가 붙습니까?
금융위원회 문답자료는 수도권·규제지역 주택담보대출에 오피스텔 담보대출을 포함한다고 밝혔습니다. 은행연합회 자료에도 오피스텔 담보대출은 주담대의 금리 적용 방식을 따른다고 나옵니다.
성과급이 많았던 해에 대출을 받으면 한도가 늘어납니까?
현행 기준으로는 늘어날 수 있습니다. 근로소득을 최근 1개년 소득으로 계산해 일시적으로 늘어난 소득도 그대로 인정하기 때문입니다.
금융위원회는 2027년 1월부터 소득 상승률이 20%를 넘으면 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균으로 바꾸겠다고 밝혔습니다. 시행세칙 개정이 남아 있어 확정 전입니다.
지방 유예는 2027년에도 이어집니까?
2026년 10월 3일까지 확인한 발표는 2026년 12월 31일까지의 적용뿐입니다. 스트레스 금리는 12월에 다시 발표되므로 그때 운영방안을 확인해야 합니다.
연소득이 같아도 지역과 금리 유형, 갖고 있는 다른 대출에 따라 한도는 수천만 원에서 1억 원 넘게 달라집니다. 창구에 가기 전에 본인 조건을 이 순서대로 넣어 보면 은행이 제시하는 숫자를 검산할 수 있습니다.
이 글은 계산 방법을 정리한 정보 글이며 대출을 권유하지 않습니다. 금리 연 4.5%와 5.5%는 가정값이고 앞으로의 금리나 규제를 예상한 것이 아닙니다. 실제 한도는 은행 두 곳 이상에서 본인 조건으로 확인하시기 바랍니다.
집을 살 때 드는 세금은 취득세 계산기에서, 계약 뒤 돈이 나가는 순서는 청약 당첨 후 돈 일정에서 볼 수 있습니다. 다른 계산은 계산기 모음에 모아 두었습니다.
