2026 종합부동산세, 11월 고지서 오기 전 공시가격별 세액표 — 공시 20억이면 공제 전 세액 2,760,000원

기준일 2026년 10월 2일 · 국세청 ‘종합부동산세 세액계산 흐름도’와 ‘궁금해요 종합부동산 세법’ 안내를 직접 확인해 정리했습니다.

종합부동산세는 내가 아무것도 하지 않아도 공시가격이 오르면 따라 오릅니다. 고지서는 11월에 한 번에 날아옵니다.

그때 금액을 처음 보면 12월 15일까지 돈을 만들 시간이 2주뿐입니다. 그래서 고지서가 오기 전에 직접 계산해 봤습니다.

산식은 생각보다 단순합니다. 공시가격만 알면 종이 한 장으로 따라갈 수 있습니다.

30초 체크 — 나는 과세 대상인가

6월 1일 기준으로 주택 소유자다 (그 뒤에 팔았어도 올해분은 내가 낸다)

내 이름으로 된 주택 공시가격 합계가 9억 원을 넘는다

1세대 1주택이면 그 기준선이 12억 원으로 올라간다

세 가지 모두 아니면 재산세만 내고 끝난다

기준이 되는 금액은 시세가 아니라 공시가격입니다. 부동산공시가격 알리미에서 먼저 확인하고 오시면 계산이 빨라집니다.

일정 — 6월 1일에 이미 확정됐습니다

구분	날짜
과세기준일	2026년 6월 1일(월)
합산배제·특례 신고	2026년 9월 16일~9월 30일 (종료)
고지서 발송	2026년 11월 하순
납부기간	12월 1일(화)~12월 15일(화)
분납 기한	2027년 6월 15일(화)까지

과세기준일이 6월 1일이라는 점이 핵심입니다. 6월 2일에 집을 팔았어도 올해 종부세는 판 사람이 냅니다.

반대로 6월 2일에 샀다면 그해는 대상이 아닙니다. 잔금일을 5월 말과 6월 초 사이에서 고민하는 이유가 여기 있습니다.

부부 공동명의 1주택자 특례와 합산배제 신고는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지만 받습니다. 2026년분 접수는 이미 종료됐습니다.

공제금액과 공정시장가액비율 — 두 번 깎고 시작합니다

구분	공제금액	공정시장가액비율
1세대 1주택자	12억 원	60%
그 외(2주택 이상)	9억 원	60%

공제금액은 인별로 적용합니다. 내 이름으로 된 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 12억 원(또는 9억 원)을 뺍니다.

남은 금액에 60%를 곱한 값이 과세표준입니다. 산식으로 쓰면 아래와 같습니다.

과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 60%

공정시장가액비율은 시행령으로 정하는 숫자라 해마다 달라질 수 있습니다. 2026년분은 60%로 안내되고 있습니다.

세율 구간 — 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
6억 원 이하	0.7% (누진공제 60만 원)	0.7% (누진공제 60만 원)
12억 원 이하	1.0% (누진공제 240만 원)	1.0% (누진공제 240만 원)
25억 원 이하	1.3% (누진공제 600만 원)	2.0% (누진공제 1,440만 원)
50억 원 이하	1.5% (누진공제 1,100만 원)	3.0% (누진공제 3,940만 원)
94억 원 이하	2.0% (누진공제 3,600만 원)	4.0% (누진공제 8,940만 원)
94억 원 초과	2.7% (누진공제 1억 180만 원)	5.0% (누진공제 1억 8,340만 원)

쓰는 법은 간단합니다. 과세표준이 들어가는 줄을 찾아 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다.

과세표준 12억 원까지는 두 칸의 숫자가 같습니다. 3주택 중과는 그 위에서부터 갈라집니다.

공시가격별 세액표 — 이 글의 본론입니다

1세대 1주택자 기준으로 공시가격 12억·15억·20억·25억·30억 원을 각각 계산했습니다.

표의 ‘공제 전 세액’은 과세표준에 세율을 곱한 금액(국세청 흐름도의 ‘종합부동산세액’)으로, 재산세 중복분 공제와 세액공제를 반영하기 전 세액입니다.

공시가격	공제 후	과세표준(×60%)	적용 구간	공제 전 세액
12억 원	0원	0원	과세 없음	0원
15억 원	3억 원	180,000,000원	3억 이하 0.5%	900,000원
20억 원	8억 원	480,000,000원	6억 이하 0.7%	2,760,000원
25억 원	13억 원	780,000,000원	12억 이하 1.0%	5,400,000원
30억 원	18억 원	1,080,000,000원	12억 이하 1.0%	8,400,000원

공시 20억 원짜리 한 채로 단계를 끊어 보겠습니다.

1) 공시가격 20억 원에서 공제금액 12억 원을 뺍니다. 남는 금액은 8억 원입니다.

2) 8억 원에 공정시장가액비율 60%를 곱합니다. 과세표준 480,000,000원이 나옵니다.

3) 480,000,000원은 ‘6억 원 이하’ 줄이므로 세율은 0.7%입니다. 곱하면 336만 원입니다.

4) 누진공제 60만 원을 뺍니다. 공제 전 세액은 2,760,000원입니다.

공시가격이 12억 원에서 15억 원으로 3억 원 오를 때 세금은 900,000원입니다. 25억 원에서 30억 원으로 5억 원 오를 때는 3,000,000원이 늘어납니다.

취득 단계의 세금 계산과 구조가 비슷합니다. 취득세도 구간별 기울기를 따라가는데, 그 계산은 취득세 계산기에서 부가세목까지 한 번에 볼 수 있습니다.

농어촌특별세 20%가 따라붙습니다

종합부동산세에는 납부할 세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 종부세 고지서에 같이 고지됩니다.

공시가격	공제 전 세액	농어촌특별세(20%)	합계
15억 원	900,000원	180,000원	1,080,000원
20억 원	2,760,000원	552,000원	3,312,000원
25억 원	5,400,000원	1,080,000원	6,480,000원
30억 원	8,400,000원	1,680,000원	10,080,000원

위 표는 재산세 중복분 공제와 세액공제를 반영하기 전 금액입니다. 실제 고지서는 이보다 낮게 나옵니다.

참고로 8월 3일 발표된 정부 세제개편안에는 종부세를 크게 손보는 내용이 담겼습니다. 1세대 1주택 실거주자 기본공제 12억 원→14억 원, 공정시장가액비율 하한 60%→70%(실제 비율은 시행령으로 정함), 주택 수 대신 가액 기준 세율 통합이 핵심입니다.

다만 국회 심의 중인 정부안이고, 통과돼도 2027년분부터 적용됩니다. 올해 11월 고지서는 위의 현행 기준(공제 12억 원·비율 60%)으로 계산됩니다.

고지서가 표보다 낮은 이유 — 재산세 중복분과 세부담상한

같은 집에 대해 7월과 9월에 재산세를 이미 냈습니다. 겹치는 부분은 종부세에서 빼줍니다.

국세청 흐름도는 이를 “재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액”을 공제한다고 설명합니다. 재산세 표준세율로 계산한 금액이라 구간별 누진 구조가 그대로 들어갑니다.

여기에 세부담상한이 한 번 더 걸립니다. 직전 연도 재산세와 종부세를 합한 세액의 150%를 넘는 부분은 잘라냅니다.

이 두 항목은 집마다 재산세 고지 내역이 달라 표로 일반화하기 어렵습니다. 확정 금액은 홈택스 간이세액계산 화면에서 확인하는 편이 정확합니다.

세액공제 — 나이와 보유기간으로 최대 80%

1세대 1주택자에게만 적용합니다. 나이와 보유기간을 각각 계산해 더합니다.

고령자 공제	공제율	장기보유 공제	공제율
만 60세 이상	20%	5년 이상	20%
만 65세 이상	30%	10년 이상	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

보유기간 공제율을 한 줄로 쓰면 20%/40%/50%입니다. 두 공제를 더한 합산 한도는 80%입니다.

나이는 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 판단합니다. 생일이 6월 2일이면 그해는 한 살 아래로 계산됩니다.

적용 전후 비교 — 만 65세·10년 보유

만 65세(30%)와 10년 보유(40%)를 더하면 70%입니다. 앞의 공제 전 세액에 그대로 넣어 보겠습니다.

공시가격	공제 전	공제액(70%)	공제 후	농특세 포함
15억 원	900,000원	630,000원	270,000원	324,000원
20억 원	2,760,000원	1,932,000원	828,000원	993,600원
25억 원	5,400,000원	3,780,000원	1,620,000원	1,944,000원
30억 원	8,400,000원	5,880,000원	2,520,000원	3,024,000원

공시 20억 원 기준 2,760,000원이 828,000원이 됐습니다. 같은 집, 같은 공시가격인데 소유자 조건에 따라 이만큼 갈립니다.

이 표는 재산세 중복분을 0원으로 둔 단순 계산이며, 법은 재산세 중복분을 뺀 세액에 공제율을 곱하므로 실제 세액은 이보다 낮습니다.

다른 조합도 보면 만 60세·5년은 40%, 만 65세·5년은 50%, 만 70세·10년은 80%(한도)입니다.

1주택과 다주택, 같은 공시가격에서의 차이

공시가격 합계가 동일하다고 가정하고 비교했습니다.

공시 합계	1세대 1주택	2주택	3주택 이상
20억 원	2,760,000원	4,200,000원	4,200,000원
30억 원	8,400,000원	10,380,000원	10,800,000원

20억 원 줄에서 2주택과 3주택이 같은 이유는 과세표준이 660,000,000원이어서, 세율이 갈리는 12억 원 선 아래이기 때문입니다.

차이를 만드는 요인은 두 가지입니다. 공제금액이 12억 원에서 9억 원으로 줄고, 과세표준 12억 원을 넘으면 세율 자체가 달라집니다.

규제지역 지정에 따라 달라지는 대출·거래 규제는 10·15 대책 1년, 규제지역이면 달라지는 3가지에서 따로 정리했습니다.

분납 — 250만 원을 넘으면 절반까지 미룰 수 있습니다

납부할 세액이 250만 원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 이 250만 원은 농어촌특별세를 제외한 종부세 본세 기준이며, 고지서 총액으로는 농특세 20%를 더한 300만 원이 기준입니다. 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내, 즉 2027년 6월 15일(화)까지입니다.

납부할 세액	12월 15일까지	분납 가능액
250만 원 이하	전액	분납 불가
300만 원	2,500,000원	500,000원
540만 원	2,700,000원	2,700,000원
840만 원	4,200,000원	4,200,000원

250만 원 초과 500만 원 이하는 250만 원을 뺀 나머지를, 500만 원을 넘으면 절반까지 미룰 수 있습니다. 분납분에 이자 성격의 가산금은 붙지 않습니다.

신용카드 납부도 가능하지만 수수료는 납세자 부담입니다.

수수료율은 일반 납세자 기준 신용카드 0.7%, 체크카드 0.4%입니다.

세목과 납세자 유형에 따라 0.4~0.8% 사이에서 달라집니다.

국세징수법에는 카드 납부 금액 한도가 없지만, 국세청 종합부동산세 안내에는 ‘1천만 원(농특세 포함)까지’ 문구가 있습니다. 큰 금액은 국세청 126에서 확인합니다.

자주 묻는 질문

정리 — 순서만 기억하면 됩니다

공시가격을 확인하고, 12억 원(또는 9억 원)을 빼고, 60%를 곱하고, 세율표에서 한 줄을 찾습니다. 여기까지만 해도 고지서 금액의 윤곽은 잡힙니다.

나머지 재산세 중복분과 세부담상한은 홈택스가 계산해 줍니다. 이 글은 계산 방법과 제도 설명까지이고, 보유 구조를 바꾸라는 조언은 담지 않았습니다.

정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 최종 기준은 국세청 고지 내용과 공식 안내이니, 개별 사안은 국세청 126이나 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.

다른 세금 계산은 무료 계산기 모음에서 한 번에 확인할 수 있습니다.